Эскроу-счета при покупке в новостройке
Раньше покупать квартиру в строящемся доме было рискованно из-за регулярных инцидентов с обманом дольщиков. Люди подолгу не могли вернуть свои деньги, а иногда теряли их навсегда. С 2019-о года российское законодательство изменилось: согласно ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщики при продаже строящейся недвижимости обязаны открывать эскроу-счета с дольщиками.
Что это?
Эскроу — это специальный счет, с помощью которого покупатель и продавец могут провести максимально честный расчет с гарантом в виде банка. Счет эскроу открывается с заполнением трехстороннего договора. Дольщик вносит необходимую сумму, но застройщик не получает ее, как это было раньше. Деньги хранятся в банковской ячейке до тех пор, пока новый дом не будет построен и введен в эксплуатацию.Что новые правила означают для застройщика
Теперь жилье нельзя строить за деньги дольщиков. Продавцам нужно вкладывать собственные средства в строительство или брать кредит. Строительная компания попадает в зависимость от банка, высокие проценты по кредитам повышают стоимость работ. При этом качество не повышается, ведь дополнительные средства уходят в банк. Особенно тяжело в таком случае новым и небольшим застройщикам.Застройщики, работающие с эскроу-счетами, также получают и плюсы. Обман со стороны дольщика в таком случае невозможен — оплата по счету эскроу гарантированно попадает к добросовестной строительной компании. Банк выступает гарантом в сотрудничестве покупателя и продавца, он следит за соблюдением требований с обеих сторон.
Этапы сделки
Покупатель и застройщик заключают договор долевого участия. ДДУ — это документ, который закрепляет отношения между дольщиком и строительной компанией. В этом договоре обязательно должно быть указано, что сделка проводится с использованием эскроу-счета. Также в документе прописана сумма, которая будет внесена в банк, срок «заморозки» денег на счету и название банка, финансирующего строительство.После регистрации ДДУ в Едином государственном реестре недвижимости между тремя сторонами заключается договор. Представитель компании-застройщика не обязан присутствовать в банке в это время. Документы для открытия счет эскроу — это оригинал зарегистрированного договора долевого участия и удостоверение личности.
Дольщик вносит деньги на эскроу-счет. Если ему нужно оформить ипотеку, не обязательно обращаться в тот же банк — занятая сумма перейдет от одной организации к другой.
Регистрация договора долевого участия в Росреестре занимает в среднем 10 дней, на открытие счета уходит около трех дней. Если дольщик своевременно посетит банк, когда ДДУ будет зарегистрирован, то завершить процедуру можно за две недели.
Как выбрать банк
Выбор третьей стороны для сделки делает только застройщик. О его решении покупатель узнает при заключении ДДУ.Эскроу-счет для покупки жилья открывают не во всех банках. Существует реестр организаций, у которых есть такие полномочия. Среди них есть крупные надежные банки, где большинство граждан уже имеют счет. Может ли банк участвовать в трехсторонних сделках с недвижимостью, решает Центробанк. В 2020-м году в реестре представлено больше 90-а компаний.
Покупатель имеет право голоса в выборе банка для открытия эскроу. Если застройщик выбирает ненадежную организацию, он потеряет многих потенциальных клиентов. Для строительной компании выгодно обращаться в проверенные банки.
Защита дольщика и риски
Покупка новостройки через эскроу-счет более безопасна, чем это было до 2019-о года. Средства оберегаются Агентством страхования вкладов. АСВ — это организация, созданная правительством для защиты интересов вкладчиков. В экстренной ситуации, когда деньги дольщика пропали, а банк не может их вернуть, АСВ гарантирует возврат суммы до 10-и миллионов рублей.Это правило объясняет, чем сильнее всего рискует покупатель:
при совершении сделки на большую сумму часть денег будет утеряна;
дольщик, отказавшийся ждать постройки дома дольше, чем это прописано по договору, может не найти жилье в новостройке по той же цене, на какую он рассчитывал, ведь цены на недвижимость постоянно растут.
Решив купить жилье за сумму выше той, что гарантированно возвращается по страховке, вкладчик несет личную ответственность за свой выбор. Он не может предъявлять претензии к продавцу или АСВ в случае, если банк, державший эскроу-счет, потеряет лицензию или обанкротится.
Банкротство застройщика
Если строительная компания осталась без средств на окончание постройки жилья, у дольщиков есть три пути решения возникшей проблемы:Обращение в суд с требованием передачи квартиры в собственность (к примеру, когда здание построено, но не введено в эксплуатацию). В таком случае деньги остаются на эскроу-счете.
Поиск новой компании, которая завершит стройку и введет жилье в эксплуатацию. Счет также остается неприкосновенным.
Получение средств, замороженных в банке, и обращение к другому застройщику для покупки квартиры.
Эскроу и этапы строительства
Застройщик имеет право начать продажи квартир в доме на самых ранних этапах работы. Чтобы закончить проект и остаться в плюсе, компании стремятся привлечь как можно больше покупателей. Это делает условия кредитования застройщика банком более выгодными. Банки уверены, что рисков для них становится меньше, если на эскроу-счетах хранится большое количество денег, поэтому снижают ставку по кредиту для строительной компании.Другие вопросы
Разберемся в самых запутанных элементах трехстороннего сотрудничества в купле-продаже недвижимости.Нужно ли платить за открытие счета?
Теоретически эта услуга бесплатна для дольщика, но на деле придется заплатить не напрямую. Обслуживание ячейки с «замороженными» средствами стоит денег, но их банк требует с застройщика. Когда строительная компания рассчитывает цены на квартиры в новостройках, к основной стоимости прибавляются затраты на эскроу-счет.
Как сильно вырастут цены на недвижимость?
Рост цен у каждого застройщика происходит по-разному. Компании договариваются о финансировании, оформляют кредиты, в тех банках, где возможно открыть эскроу-счет при покупке недвижимости. Таких организаций уже сейчас больше 90-а, и их количество растет. То, насколько больше придется заплатить, зависит от кредитной ставки и стоимости ведения счета эскроу в определенном банке.
Теперь строительство стало быстрее?
Да, в большинстве случаев. Отсрочка на окончание работ и введение дома в эксплуатацию дается только на полгода. По окончании срока дольщик не обязан оставлять свои деньги на счете, он может забрать их и купить квартиру у другой компании. Задержка сдачи объектов невыгодна самим застройщикам.
Как новые правила повлияли на рынок жилья?
Количество строительных компаний сократилось с изменением законодательства. В начале 2020-о года аналитики предсказывали, что застройщиков на рынке станет на 20% меньше. Не всем организациям одобряют проектное финансирование, а средства на строительство нужно откуда-то получить. Выживают только крупные застройщики, такое положение дел может привести к появлению монополистов в строительстве.
Может ли дольщик расторгнуть договор раньше срока?
Нет, это запрещено. Покупателям нужно с умом подходить к выбору строительной компании, ведь пути назад нет.
Наши специалисты занимаются защитой прав дольщиков во всех аспектах. На бесплатной консультации юристы с опытом расскажут, как быть в той или иной ситуации, связанной с покупкой квартиры в новостройке.