Основания для расторжения ДДУ с ипотекой
В Федеральном законе (ФЗ) № 214 в части 1 статьи 9 отражены основания прекращения участия в долевом строительстве по инициативе дольщика в одностороннем порядке:
- задержка сдачи дома в эксплуатацию строительной компанией более чем на 2 месяца от указанного срока;
- нарушения стандартов и норм по качеству строительства;
- невыполнение обязательств застройщиком, указанных в ФЗ № 214.
Если в ходе передачи объекта недвижимости обнаруживаются недочеты, то строительная компания должна исправить или возместить расходы на исправление. Возможно и соразмерное снижение стоимости жилья.
Особенности ДДУ с ипотекой
При покупке недвижимости с помощью ипотечных средств, появляется третья сторона — Банк. Он принимает имущество в залог, а дольщик становится залогодателем. Взаимоотношения клиента, взявшего ссуду, и банка, выдавшего ее, контролируются условиями договора.
Именно заемщик несет ответственность перед банком за возврат основного долга с начисленными процентами. По этой причине, если застройщик не возвращает банку деньги за расторжение ДДУ с ипотекой, то выплата займа остается обязанностью покупателя недвижимости.
Договор долевого участия подписывается когда недвижимость еще не сдали в эксплуатацию. Предмет в этом случае право требования, оно и будет в залоговой базе банка. После сдачи дома и регистрации права на недвижимость собственником залогом будет уже конкретная квартира. При смене залога в этой ситуации возможно снижение ипотечной процентной ставки.
Нюансы расторжения ДДУ с ипотекой
При расторжении договора участия в долевом строительстве с ипотекой, у клиента остается обязательство выплаты займа. Статус кредита не зависит от статуса ДДУ.
Банковские учреждения могут внести обязательное условие в кредитный займ, касающееся досрочного закрытии ипотеки при расторжении ДДУ. Если дольщик не погашает задолженность, то банк начнет начислять пеню за просрочку платежа.
Когда покупатель недвижимости оформляет займ, он оплачивает дополнительные расходы по открытию аккредитива, страхованию и т. д. При расторжении ДДУ по инициативе дольщика с ипотекой эти расходы никто не компенсирует.
Трехстороннее соглашение о расторжении ДДУ
Как правило, застройщики редко соглашаются на добровольное досудебное прекращение долевого участия. Строительной компании придется вернуть покупателю полную стоимость объекта недвижимости с процентами.
Если вам все-таки удалось найти компромисс, то для прекращения действия договора по соглашению сторон необходимо оповестить ипотечный отдел банка и досрочно погасить кредит. Там предоставят справку о точной сумме задолженности.
Банк включается в документ о расторжении как третья сторона, потому что дает официальное согласие на эту процедуру.
Досрочное погашение ипотечного кредита при расторжении ДДУ
Банкам невыгодно досрочное погашение кредита. Чем дольше он платит, тем больше составит общая переплата по ипотечному кредитованию, которая является прибылью финансового учреждения.
Чтобы уменьшить желание клиента погасить основной долг целиком, в кредитный договор включают комиссии и санкции или устанавливают время, в которое досрочное погашение не допускается.
Это запрещено законодательством Российской Федерации, и если с крупными федеральными банками проблем не возникнет, то региональные банки редко выполняют необходимые требования.
Исковые требования к застройщику
За прекращение действия ДДУ дольщик может потребовать со строительной компании возврата полной стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре, уплаты процентов.
Также, покупатель может потребовать компенсации издержек, к которым, к примеру, относятся расходы, связанные со съемом жилья на период переноса срока сдачи объекта.
При положительном решении суда о расторжении дольщик претендует на компенсацию морального вреда и судебных расходов
Государственная пошлина при расторжении ДДУ
В сумму иска входит полная стоимость недвижимости на момент подписания договора, сумма процентов за использование средств и убытки дольщика, которые он официально подтвердил.
Особенность в том, что государственная пошлина выплачивается участникам долевого строительства только при условии суммы иска на 1 миллион рублей и выше.
В эту сумму не входит компенсация морального вреда, и штрафы за отказ застройщика добровольно удовлетворить претензии дольщика.
Более подробно с величиной государственной пошлины ознакомьтесь в статье № 333.19 налогового кодекса РФ.
Риски расторжения ДДУ с ипотекой
Отсутствие возможности застройщика вернуть средства дольщику при расторжении. Если финансовые трудности строительной компании не позволят возместить расходы заемщику за ипотечный кредит, то выплачивать их придется покупателю самостоятельно.
Суд может принять решение об уменьшении суммы процентов за использование денег строительной компанией и тогда расторжение ДДУ может стать убыточным для участника долевого строительства.
Банковская организация, особенно регионального размера, зачастую вводит комиссии и штрафные санкции за досрочное погашение ипотеки.
Порядок расторжения ДДУ с ипотекой через суд
Порядок расторжения зависит от условий ДДУ и кредитного договора, но есть ряд обязательных действий:
- Дольщик анализирует финансовое положение строительной компании, и изучает ее способность компенсировать расходы.
- Участник долевого строительства высылает уведомление о расторжении ДДУ в строительную компанию.
- Если застройщик возвращает неполную сумму или не выплачивает деньги вовсе, то необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.
- По решению суда осуществляется взыскание средств со строительной компании в связи с прекращением действия ДДУ.
- После возврата денег заемщик досрочно погашает кредит.
Чем раньше он возьмет инициативу и обратится в банк для досрочного погашения кредита, тем меньшую сумму он заплатит.
Расторжение ДДУ имеет множество нюансов и подводных камней, но наши специалисты помогут избежать дополнительных расходов и обеспечат юридическую защиту.