Проверка общей информации о юридическом лице
Ознакомление с деятельностью застройщика и степенью благонадёжности нужно начинать с официального сайта компании. На нём должны быть отражены основные аспекты деятельности компании. Большое значение имеет опыт компании и срок деятельности в данном сегменте. На основании этих данных можно судить о возможности застройщика выполнить взятые на себя обязательства по ДДУ. Объём информации в разделе «о компании» указывает на степень открытости и компетентности в жилищном строительстве.
Если компания не новичок в строительстве, и у неё есть уже готовые объекты, сданные в эксплуатацию, нужно изучить информацию о построенном жилье. Это можно сделать, просмотрев публикации в интернете, на форумах и социальных сетях. При этом следует учитывать наличие заказных статей и чёрного пиара со стороны конкурентов. Действенным будет посещение сданных объектов и беседы с собственниками сданных домов. Из таких встреч можно почерпнуть много информации о результатах деятельности девелопера.
Проверка на банкротство и долги
Даже если предыдущие объекты сданы без каких-либо нарушений в указанные сроки, это не даёт гарантии на отсутствие проблем с возводимым жильём. Экономическая ситуация может измениться, и застройщик может оказаться на грани банкротства. Для исключения такого вида рисков следует проверить надёжность застройщика при долевом строительстве на наличие банкротства и долговых обязательств.
Банкротство девелопера можно проверить на сайте арбитражных судов. Сделать это можно онлайн, зайдя в картотеку. Если у компании есть долги перед подрядчиками или поставщиками, они будут отражаться на сайте. В случае невозможности расплатиться с долговыми обязательствами, имущество будет распродано арбитражным управляющим, и продолжение строительства будет вестись другой строительной компанией или участниками долевого строительства самостоятельно. При таком исходе окончание строительства может затянуться надолго.
На сайте ФНС публикуется информация о наличии долгов и задолженностей по налогам, превышающим 1000 рублей. Это становится причиной иска о признания компании банкротом и уголовным преследованием руководителей. Кроме этого, на сайте служебных приставов размещена информация о взыскании долгов, по решению суда. Независимо от суммы это тревожный знак для дольщиков.
Проверка судебных дел
Внимательно изучив статистику судебных дел с участием компании, можно понять степень риска стать обманутым дольщиком. В разряд самых плохих исков входят: просрочки выплат банковских кредитов, невыплаченные отчисления в Фонд защиты дольщиков, долги перед муниципальными властями за аренду земли. Умеренная категория включает иски долгов перед подрядными организациями, поставщиками ресурсов. Насторожить предполагаемого дольщика должны иски об отказе возврата средств по расторгнутому договору долевого участия в строительстве.
Опасность для дольщиков представляют не суммы по искам, а основания для их подачи. Тем не менее, суммарное количество исков с суммой долга должно быть сопоставимо с активами компании, отражёнными в бухгалтерском балансе. В случае значительного превышения активов перед суммами исков волноваться не стоит, если речь не идёт о мелком застройщике, для которого такие выплаты могут быть непосильными.
Проверка из ФНС
Единый государственный реестр содержит в себе сведения о девелопере. Сайт содержит данные о собственнике, руководителе, дате создания и постановке на учёт, уставном капитале, юридическом адресе, контактной информации. Налоговая служба ведёт мониторинг предприятий и составляет списки неблагонадёжных юридических лиц. Внимание уделяется юридическому адресу компании. Если он носит формальный характер, это говорит о ненадёжности предприятия.
Компания с массовым адресом регистрации имеет признаки неблагонадёжности. Поэтому несоответствие фактического места нахождения с юридическим адресом должны вызывать тревогу и настороженность. Признаком неблагонадёжности является продажа предприятия иностранному юридическому лицу. Это говорит о желании уйти от уплаты налогов и ответственности перед кредиторами.
Если руководитель компании является управляющим лицом в других организациях, это может свидетельствовать о формальности деятельности. В таком случае предприятие может оказаться компанией однодневкой с целью вывода средств. В случае наложения на руководителя дисквалификации предприятие может разориться из-за неграмотной организации работы. Маленькое количество работающих не может обеспечить рабочий процесс строительной компании и свидетельствует о техническом представительстве и отсутствии бизнеса. Суммы уплаченных взносов говорят о масштабе деятельности и невозможности позиционирования крупным застройщиком.
Информация из официальных реестров
Кроме Налоговой службы, проверку новостройки и застройщика можно осуществить на официальных реестрах. На сайте регионального органа, контролирующего жилищное долевое строительство, представлен реестр проблемных застройщиков. Эта информация представлена в открытом доступе для ознакомления желающих.
В реестре участников по контрактам 44-ФЗ и 223-ФЗ размещены данные по количеству контрактов, заключаемых с государственными органами и организациями. Это говорит о доверии к предприятию и долгосрочности деятельности. Для юридической защищённости логотипов жилых комплексов компании регистрируют их в реестре товарных знаков. Количество, зарегистрированное в реестре, говорит об опыте девелопера.
В случае продажи акций компания публикует подробный отчёт о финансовой деятельности в открытом доступе. На сайте Генеральной прокуратуры публикуются результаты проверок Роспотребнадзором, Строй надзором с результатом выявленных нарушений. В реестре лицензий отражены данные об иных видах деятельности предприятия, кроме строительного бизнеса. Кроме того, данные по бухгалтерской отчётности присутствуют на сайте Росстата.
Проверка холдинга
В случае если компания является частью холдинга, необходимо изучить информацию о состоянии объединения. Неплатёжеспособность одного из звеньев корпорации может повлечь дисбаланс в работе холдинга. И в результате цепной реакции провал в другой сфере деятельности может стать причиной краха строительного направления, как части объединения. Поэтому проверку на долги и банкротство необходимо провести по предприятиям, входящим в холдинг. При этом следует обратить внимание на причины возникновения проблемы.
Проверка руководителей и бенефициаров
Строительная организация управляется конкретными людьми, которые тоже являются объектами внимательного изучения дольщиков. От степени надёжности руководителей зависит результат деятельности компании.На что следует обратить внимание:
Наличие задолженностей по налогам.
- Факт банкротства физического лица.
- Нахождение в базе должников ФССП.
- Наличие судимости.
- Заявление о розыске по подозрению в совершении преступления.
Такие данные отражаются в закрытых источниках, найти которые на сайте и провести оценку деятельности застройщика поможет юрист.
Предыдущие проекты застройщика.
На сайте девелопера присутствует информация по реализованным объектам. При тщательном изучении можно получить представление о деятельности компании. Значение имеет срок выполнения работ. Если сроки, заявленные в проектной декларации, нарушены, возникает угроза повторения ситуации. Кроме того, можно проверить предыдущие проекты по базе проблемных объектов.
Важно учитывать, каким образом сданы предыдущие жилые дома. Если сдача производилась через суд, то в строительстве допущены нарушения, не позволяющие произвести процедуру в соответствии со строительными нормами и требованиями. Кроме этого, значение имеет наличие обустройства территории, жалобы жильцов на существующие недоделки и соответствие выполненных работ СНИПам.
Проверка документов застройщика
На сайте строительной компании должны быть сведения, подтверждающие право на деятельность компании в указанной сфере и юридическое право на выполнение операций с недвижимостью.
Информация, которую можно найти на официальном сайте застройщика:
- Устав.
- Свидетельство о регистрации юридического лица.
- Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
Проектную декларацию.
- Разрешение на строительство.
- Аудиторское заключение о деятельности за предыдущий год.
- Договор на пользование землёй.
- Сведения о назначении руководителя.
- Бухгалтерскую и налоговую отчётность.
- Лицензии.
- Сведения о строительной технике.
- Среднесписочную численность сотрудников.
В случае если таких документов не удалось найти на официальном сайте, можно ознакомиться с ними у юриста компании, при посещении офиса застройщика. В этих документах указаны данные девелопера (застройщика). По ним можно судить о сроке занятий строительным бизнесом, узнать дату постановки на учёт в налоговом органе, разрешённый вид деятельности, реквизиты компании. Кроме этого, нужно ознакомиться с уставом, определяющим круг ответственных лиц с правами и обязанностями, цель и предмет деятельности, размер уставного капитала, официальное наименование, адрес регистрации, правовой статус и ответственность.