Разберемся, что делать дольщикам, какие существуют механизмы, позволяющие защитить интересы и права обманутых граждан.
Закон о банкротстве застройщика
Отдельного федерального закона, регулирующего вопросы решения проблем в случае несостоятельности застройщика сдать в эксплуатацию объект недвижимости, строящегося с долевым участием граждан, не существует.
Законодателем введен § 7 в ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», где конкретно сделан акцент на особенностях реализации процедур банкротства застройщиков.
Обратим внимание на основные дополнения, призванные обеспечить защиту интересов дольщиков.
Расширен круг потенциальных участников дел о банкротстве строительных компаний, к которым имеются претензии о передаче жилых помещений или возмещении внесенных платежей.
Предъявить требования в процессе судебных разбирательств имеют право:
- дольщики;
- надзорные органы в сфере строительства многоквартирных домов;
- компенсационные фонды, независимо от факта уплаты застройщиком взносов.
- заключивших с застройщиком соответствующие договора ДДУ, согласно которых должны перечисляться обязательные платежи в компенсационный фонд;
- внесших частичную или полную сумму для расчета по договору участия в долевом строительстве на счет эскроу;
Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве
При обоснованности доводов неплатежеспособности застройщика, с целью сокращения процессуальных сроков рассмотрения дела, Арбитражный суд одновременно с признанием банкротства назначает конкурсного управляющего.
В течение 10 дней после того, как застройщик признан банкротом, руководитель строительной организации обязан передать управляющему сведения обо всех участниках строительства.
Помимо публикации информации в официальных средствах массовой печати, управляющий отправляет письменное уведомление лично каждому дольщику о праве предъявить в установленные сроки требования к должнику.
Причем, важно заметить, что заявления принимаются в течение 3 месяцев именно конкурсным управляющим.
Участники долевого строительства могут претендовать на удовлетворение требований к обанкротившемуся застройщику третьими по очереди после:
- возмещения вреда жизни или здоровью людей;
- выплаты выходных пособий, заработной платы строителям, прочим работникам, попавшим под сокращение в связи с банкротством организации.
Стадии банкротства застройщика
Банкротство юридических лиц детально регламентируются действующим законодательством.
Столкнувшись с финансовыми проблемами, компания вправе сама выступить инициатором признания неплатежеспособности или это могут сделать уполномоченные государственные органы, кредиторы.
Главная задача довольно длительной многоэтапной процедуры банкротства -удовлетворение требований кредиторов.
Процесс признания застройщика банкротом упрощен, складывается лишь из 2 стадий:
1) внешнего управления, если есть шансы восстановить платежный баланс, например, за счет продажи принадлежащей компании собственности;
2) если требования кредиторов не получается удовлетворить, следующий этап — конкурсное производство, которое предусматривает реализацию имущества компании в ходе торгов для расчета с кредиторами и последующей ликвидации юридического лица.
Данная стадия может продлиться до полутора лет.
На любой стадии рассмотрения дела о банкротстве стороны могут заключить мировое соглашение, подписав соответствующий договор.
Обманутыми остается довольно большое количество участников строительства, рассчитывающих в скором будущем получить новую квартиру, машино-место.
Поэтому решение о том, чтобы пойти на мировую с застройщиком должно быть принято большинством голосов на собрании кредиторов.
После внесения условий мирового соглашения в протокол судебного заседания процедура банкротства прекращается.
Практика судебных дел о банкротстве застройщиков показывает, что во избежание бюрократической волокиты, чаще всего сразу назначается конкурсное производство.
Что делать собственнику при банкротстве застройщика
Единого алгоритма действий при банкротстве компании, с которой был заключен договор на участие в строительстве, как такового не существует.
На момент возникновения финансовых проблем у застройщика, лица, планирующие стать собственниками недвижимости могут оказаться в различных ситуациях.
Например, это зависит:
- на каком этапе строительства находится дом (начальная стадия, не выполнены отделочные работы или осталось лишь ввести в эксплуатацию);
- от наличия у застройщика документов — разрешающих продлить сроки строительства или на ввод объекта в эксплуатацию, акта госстройнадзора об устранении недостатков;
- договорных условий;
- оплачена ли полная стоимость приобретаемой недвижимости или частично;
- прочих нюансов.
Собственнику необходимо принять взвешенное решение и выбрать хочет ли он получить право собственности на жилое (нежилое) помещение или расторгнуть договор и добиться денежной компенсации.
Реестр кредиторов при банкротстве застройщика
Назначенный судом управлявший составляет общий перечень невыполненных обязательств, в состав которых входят реестры требований участников строительства по каждому незавершенному (не сданному в эксплуатацию или не переданному в собственность) объекту.
Рассмотрев поданные в установленный срок заявки, о принятом решении отправляется письменное уведомление.
В случае отказа включить полностью или частично заявленные требования в реестр, возражения можно подать в суд в течение 15 дней.
Вместо послесловия
В условиях экономической нестабильности никто не застрахован от финансового краха.
Не исключение и обанкротившиеся строительные компании, не в состоянии выполнить договорные обязательства.
Естественно, страдают люди, заключившие договора с застройщиками в надежде купить недвижимость.
Закон позволяет защитить права участников строительства.
Нужно разобраться во всех нюансах.
Лучше это доверить квалифицированным специалистам.
Помимо консультации, опытные юристы нашей компании помогут:
собрать необходимые документы, чтобы требования включили в реестр кредиторов;
составить иск о взыскании морального вреда, неустоек;
представить ваши интересы в суде.