Покупка квартиры по переуступке прав
На стадии строительства многоквартирного жилого дома, до введения объекта в эксплуатацию, нередко у дольщика возникает необходимость отказаться от прав на свою квартиру в пользу третьего лица. Закон не запрещает такие действия и регулирует их 24 Главой российского Гражданского кодекса — договором цессии (переуступки прав) (ст. 387 ГК РФ).
Что представляет собой переуступка
Цессия или договор переуступки — это передача одной из сторон (цедентом) другой стороне (цессионарию) своих прав и обязанностей.В случае, когда речь идет о договоре долевого строительства (ДДУ) — переуступка прав собственности на квартиру в новостройке возможна не всегда, а только на этапе строительства объекта, в нашем случае — многоквартирного дома, и при условии отсутствия запрета застройщика уступать право требования по ДДУ другому лицу.
Таким образом, происходит смена одного из субъектов ДДУ, к которому переходят право требовать от застройщика получения новой квартиры в срок и другие права и обязанности.
Помимо Гражданского кодекса, правоотношения регулируются и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004, который уточняет, что уступка права требования по ДДУ возможна в промежуток времени с момента госрегистрации договора, до момента подписания сторонами передаточного акта или другого документа о передаче квартиры собственнику.
Если передаточный акт между застройщиком и дольщиком уже подписан, последний не имеет права на цессию. Передать свое жилье другому лицу он может другими способами, разрешенными ГК РФ, например, путем заключения договора купли — продажи.
Переуступка прав на новостройку может произойти и в отношении двух и более лиц, если квартира, как минимум, двухкомнатная.
Как выбрать квартиру с переуступкой
Как и любая сложная юридическая сделка, цессия имеет свои сложности:
Репутация застройщика. Изучите всю имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере (компании — застройщике). Это можно сделать на его официальном сайте или сайте строящегося объекта. В первую очередь, обратите внимание на учредительные документы, проектную декларацию, попросите показать вам разрешение на строительство дома. Посетите офис застройщика лично, если у вас есть такая возможность.
Причина переуступки. Обязательно лично осмотрите квартиру. Поинтересуйтесь, почему продавец хотел ее купить, а потом передумал. Возможно, причина лежит в каких-то недостатках жилища, нарушениях норм строительства и т. п.
Ознакомьтесь с содержанием договора долевого участия. Особое внимание уделите разделу с правами и обязанностями дольщика, которые путем цессии должны будут перейти к вам. Так, если цедент оплатил стоимость строящейся квартиры лишь частично, то оставшаяся сумма задолженности перейдет на вас, как только вы заключите соглашение о переуступке прав.
Ипотека. В случае, если недвижимость была приобретена дольщиком по ипотеке, необходимо получить согласие банка на перевод ипотечного долга на другое лицо.
Оформление сделки цессии
Оформление переуступки происходит только в письменном виде, в соответствии со статьями 382−390 ГК РФ. Нередко застройщик предпочитает, если не запретить переуступку еще на стадии заключения ДДУ, то хотя бы обязать покупателя получить его согласие на цессию.
В таком случае, привлечение застройщика к заключению договора цессии в качестве третьей стороны неизбежно. Но опытные юристы советуют цеденту в любом случае поставить своего застройщика в известность (в письменном виде) о том, что планируется заключение договора о переуступке прав на квартиру.
Как и договор долевого участия, соглашение о цессии необходимо зарегистрировать в государственных органах. На этапе денежных расчетов по договору между цедентом и цессионарием, как правило, используется механизм банковских ячеек, то есть продавец (цедент) сможет получить свои деньги по договору переуступки только после того, как все документы по ДДУ будут оформлены на цессионария.
После согласования всех условий договора, свою подпись в нем ставят: цедент, цессионарий и застройщик (должник - по договору цессии). В знак того, что цессия заключена с согласия застройщика, он ставит на бланке с условиями договора свою синюю печать.
Необходимые документы для заключения договора цессии
Окончательный этап оформления договора цессии происходит у нотариуса, который может потребовать от сторон сделки следующие документы:
- Документы, удостоверяющие личность (паспорта).
- Оригинал договора долевого участия.
- Согласие застройщика на уступку права по ДДУ (в письменном виде, если такое требование прописано в договоре долевого участия).
- Оригинал ипотечного договора (если он есть) и письменное разрешение банка на смену должника.
- Письменное согласие супругов обеих сторон (при наличии официально заключенного брака).
- Справка от застройщика о текущем положении дел, квитанции о выполнении обязательств сторон (оригиналы).
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Переуступка прав на недвижимость, как правило, сопровождается многими неожиданностями и сложностями. Например, обычному человеку трудно проследить за юридической чистотой сделки, провести проверку компании -застройщика на благонадежность или вести переговоры с застройщиком, чтобы добиться разрешения на перевод прав по ДДУ на другого человека.
Разрешить эти и другие сложные вопросы, связанные с покупкой или продажей квартиры по договору цессии вам помогут опытные юристы нашей компании.