Разберемся, что делать дольщикам, какие существуют механизмы, позволяющие защитить интересы и права обманутых граждан.
Закон о банкротстве застройщика
Отдельного федерального закона, регулирующего вопросы решения проблем в случае несостоятельности застройщика сдать в эксплуатацию объект недвижимости, строящегося с долевым участием граждан, не существует.
Законодателем введен §7 в ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», где конкретно сделан акцент на особенностях реализации процедур банкротства застройщиков.
Обратим внимание на основные дополнения, призванные обеспечить защиту интересов дольщиков.
Расширен круг потенциальных участников дел о банкротстве строительных компаний, к которым имеются претензии о передаче жилых помещений или возмещении внесенных платежей.
Предъявить требования в процессе судебных разбирательств имеют право:
- дольщики;
- надзорные органы в сфере строительства многоквартирных домов;
- компенсационные фонды, независимо от факта уплаты застройщиком взносов.
В ст. 201.1 закона конкретизировано понятие участников долевого строительства, подразумевая граждан:
- заключивших с застройщиком соответствующие договора ДДУ, согласно которых должны перечисляться обязательные платежи в компенсационный фонд;
- внесших частичную или полную сумму для расчета по договору участия в долевом строительстве на счет эскроу;
Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве
При обоснованности доводов неплатежеспособности застройщика, с целью сокращения процессуальных сроков рассмотрения дела, Арбитражный суд одновременно с признанием банкротства назначает конкурсного управляющего.
В течение 10 дней после того, как застройщик признан банкротом, руководитель строительной организации обязан передать управляющему сведения обо всех участниках строительства.
Помимо публикации информации в официальных средствах массовой печати, управляющий отправляет письменное уведомление лично каждому дольщику о праве предъявить в установленные сроки требования к должнику.
Причем, важно заметить, что заявления принимаются в течение 3 месяцев именно конкурсным управляющим.
Участники долевого строительства могут претендовать на удовлетворение требований к обанкротившемуся застройщику третьими по очереди после:
- возмещения вреда жизни или здоровью людей;
- выплаты выходных пособий, заработной платы строителям, прочим работникам, попавшим под сокращение в связи с банкротством организации.
Стадии банкротства застройщика
Банкротство юридических лиц детально регламентируются действующим законодательством.
Столкнувшись с финансовыми проблемами, компания вправе сама выступить инициатором признания неплатежеспособности или это могут сделать уполномоченные государственные органы, кредиторы.
Главная задача довольно длительной многоэтапной процедуры банкротства –удовлетворение требований кредиторов.
Процесс признания застройщика банкротом упрощен, складывается лишь из 2 стадий:
- внешнего управления, если есть шансы восстановить платежный баланс, например, за счет продажи принадлежащей компании собственности;
- если требования кредиторов не получается удовлетворить, следующий этап – конкурсное производство, которое предусматривает реализацию имущества компании в ходе торгов для расчета с кредиторами и последующей ликвидации юридического лица.
Данная стадия может продлиться до полутора лет.
На любой стадии рассмотрения дела о банкротстве стороны могут заключить мировое соглашение, подписав соответствующий договор.
Обманутыми остается довольно большое количество участников строительства, рассчитывающих в скором будущем получить новую квартиру, машино-место.
Поэтому решение о том, чтобы пойти на мировую с застройщиком должно быть принято большинством голосов на собрании кредиторов.
После внесения условий мирового соглашения в протокол судебного заседания процедура банкротства прекращается.
Практика судебных дел о банкротстве застройщиков показывает, что во избежание бюрократической волокиты, чаще всего сразу назначается конкурсное производство.
Что делать собственнику при банкротстве застройщика
Единого алгоритма действий при банкротстве компании, с которой был заключен договор на участие в строительстве, как такового не существует.
На момент возникновения финансовых проблем у застройщика, лица, планирующие стать собственниками недвижимости могут оказаться в различных ситуациях.
Например, это зависит:
на каком этапе строительства находится дом (начальная стадия, не выполнены отделочные работы или осталось лишь ввести в эксплуатацию);
от наличия у застройщика документов – разрешающих продлить сроки строительства или на ввод объекта в эксплуатацию, акта госстройнадзора об устранении недостатков;
- договорных условий;
- оплачена ли полная стоимость приобретаемой недвижимости или частично;
- прочих нюансов.
Собственнику необходимо принять взвешенное решение и выбрать хочет ли он получить право собственности на жилое (нежилое) помещение или расторгнуть договор и добиться денежной компенсации.
Реестр кредиторов при банкротстве застройщика
Назначенный судом управлявший составляет общий перечень невыполненных обязательств, в состав которых входят реестры требований участников строительства по каждому незавершенному (не сданному в эксплуатацию или не переданному в собственность) объекту.
Рассмотрев поданные в установленный срок заявки, о принятом решении отправляется письменное уведомление.
В случае отказа включить полностью или частично заявленные требования в реестр, возражения можно подать в суд в течение 15 дней.
Вместо послесловия
В условиях экономической нестабильности никто не застрахован от финансового краха.
Не исключение и обанкротившиеся строительные компании, не в состоянии выполнить договорные обязательства.
Естественно, страдают люди, заключившие договора с застройщиками в надежде купить недвижимость.
Закон позволяет защитить права участников строительства.
Нужно разобраться во всех нюансах.
Лучше это доверить квалифицированным специалистам.
Помимо консультации, опытные юристы нашей компании помогут:
- собрать необходимые документы, чтобы требования включили в реестр кредиторов;
- составить иск о взыскании морального вреда, неустоек;
- представить ваши интересы в суде.