Какие документы проверить у застройщика

Обычно первичное жилье приобретается на ранних этапах, то есть, квартиры еще нет. С этим связаны такие риски:

постоянное продление сроков сдачи дома;
несостоятельность застройщика, невозможность завершить стройку;
двойная продажа одной и той же жилплощади;
некачественная отделка;
отказ в оформлении собственности из-за проблем с документами у строительной компании;
расторжение договора по причинам, не соответствующим законодательству.

Чтобы минимизировать возможные риски, важно грамотно и тщательно проверить строительную компанию. Сначала изучите доступную информацию о застройщике (отзывы других покупателей, мнения экспертов). Далее переходите к документации. Она должна соответствовать требованиям законодательства.
Возведение многоэтажного дома сопряжено с большим количеством определенных бумаг. Отказать в доступе к ним представители застройщика не имеют права, обычно они, наоборот, стараются без проблем показать их. Это формирует доверительные взаимоотношения между клиентом и продавцом. Далее расскажем, какие документы должен предоставить застройщик покупателю квартиры.

Учредительные документы

Идеальным застройщиком можно назвать компанию, имеющую хорошую репутацию, уже сданные объектов и надежную производственную базу. Еще одна характеристика — ведение деятельности в четком соответствии с требованиями российского законодательства.
При первичной проверке застройщика желательно выяснить, кто настоящий владелец компании. Лучше, когда акции принадлежат крупной известной на рынке недвижимости компании. Если же дополнительную информацию о собственнике найти не получается, лучше поискать других застройщиков. Обязательно и членство компании в саморегулируемой организации в строительной сфере.
Далее проверке подвергаются учредительные документы, к которым относятся:
свидетельство о государственной регистрации юридического лица (при образовании застройщика до 01.07.2002);
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
выписка из ЕГРЮЛ, которую сверяют с проектной декларацией, чтобы убедиться в совпадении списка учредителей компании;
устав организации.
В уставе следует посмотреть на правильность написания фирменного наименования компании, фактический и юридический адрес, информацию о сроках и объеме полномочий руководителя. Также там фиксируются данные об уставном капитале. Лучше, если он будет не минимальным.
Обычно все документы можно проверить, не приходя в офис. Они публикуются на сайте строительной компании. Не размещать информацию застройщик не может, его обязывает сделать это ФЗ No214.

Лицензия застройщика

Еще одним документом, который стоит проверить, является разрешение на ведение строительства. Сразу посмотрите, на какой объект оно выдано. Это должен быть многоквартирный дом, в котором вы планируете приобрести жилье. Порой строительная организация возводит одновременно несколько домов, при этом разрешение получает только на один из них.
Значимым считается и срок действия разрешения. Устаревший документ не имеет никакой юридической силы. На разрешении обязательно должна быть подпись уполномоченного должностного лица, который проставляет и печать. Градостроительный Кодекс Р Ф устанавливает, что документ обычно подписывается мэром города или Комитетом государственного строительства.
Обратить особое внимание следует на совпадение всех данных: наименования застройщика и лица, которому был выдан документ. На сайте некоторых комитетов можно проверить подлинность выданного разрешения. Для этого в окошко на соответствующей страничке вводится номер документа.
Что касается непосредственно лицензии, дающей право на деятельность в сфере строительства, ее основными реквизитами являются:

вид и номер;
дата выдачи;
орган, выдавший лицензию.

При проверке нужно убедиться, что срок действия лицензии не истек.
Проектная декларация
Согласно статье 19 ФЗ No214 в проектную декларацию включаются сведения о застройщике и проекте строительства. Она определяет круг полномочий на привлечение средств граждан и компаний для возведения многоквартирных домов и других объектов недвижимости. Перечислим, какую информацию можно узнать из проектной документации:

сроки и стадии работ;
адрес, где располагается новостройка;
количество нежилых и жилых помещений, их назначение;
предполагаемые сроки завершения строительства;
страхование и возможные риски;
перечень подрядчиков, задействованных в работах;
данные о привлечении инвестиций.

На основании этого документа по отношению к застройщику применяются последствия юридического характера. Публикация проектной декларации осуществляется еще до заключения первых договоров с клиентами. Документ выкладывается в открытый доступ, чтобы все заинтересованные могли ознакомиться с ним. Предварительно декларация проходит Государственную экспертизу, которая выносит решение о соответствии заявленной информации техническим регламентам, стандартам и установленным нормативам, закрепленным законодательством РФ.

Договор

Особое внимание уделяется проекту соглашения, которое предлагается покупателю к подписанию. Важно, чтобы это был договор долевого участия (ДДУ), так как он официально регистрируется государством и ставится на учет. Иные варианты (договор инвестирования, займа) лучше не рассматривать. За такими сделками часто скрываются нарушения, которые допущены застройщиком (отсутствие разрешения на строительство, нежелание проведения регистрации, попытка продать одно жилье нескольким клиентам).
В дальнейшем ДДУ будет документом на получение квартиры от застройщика, то есть основанием для оформления собственности. Если договор подписывает не генеральный директор, а представитель, убедитесь, что лицо имеет доверенность на совершение такого действия, включая заключение сделки. Копия доверенности входит в приложение к соглашению. В самом же тексте проверяются детали будущего жилья:

адрес дома;
кадастровый номер;
этаж;
площадь и планировка жилплощади;
дата сдачи дома и ввода в эксплуатацию.

Иногда ДДУ передается представителю компании, так как экземпляр первого договора нужен застройщику для регистрации в Росреестре. Обратим внимание и на внесение первого взноса после заключения договора. Только после официального оформления в компетентных государственных органах можно перечислять деньги на счет.
Что касается предварительного договора, то он относится к документам от застройщика при передаче квартиры дольщику. Еще одна обязанность компании — страхование недвижимости. При подписании ДДУ застройщик обязан показать клиенту договор страхования. Можно запросить это соглашение предварительно, чтобы успеть проверить его номер в перечне страховщиков ЦБ. Если имеются какие-либо неточности или расхождения, лучше не подписывать ДДУ и поискать другую строительную компанию.

Документы на землю

Дополнительно следует уточнить юридический статус земли, на которой стоит или будет стоять многоквартирный дом. Для получения соответствующей информации рекомендуется обратиться за выпиской из ЕГРН в Росреестр или МФЦ. Выписка содержит данные о собственнике земли и наличии обременений.
Если участок оформлен в долгосрочную аренду, клиенту стоит запросить и копию соответствующего договора. В нем фиксируются следующие сведения:
срок передачи земли в аренду (не должен заканчиваться до готовности дома, иначе возникнут проблемы с передачей квартир покупателям);
наличие государственной регистрации договора;
факт возведения новостройки на участке;
наименование арендатора (должно совпадать с наименованием застройщика).
Помните, что неправильное оформление земли передача готового дома собственникам может сильно затянуться.