с 9:00 до 22:00
Без выходных
Без выходных
г. Москва,
Краснопрудная 3-5, с1, 2 этаж
Краснопрудная 3-5, с1, 2 этаж
О компании
Цены
Отправьте контактные данные
Мы перезвоним в течение 5 минут
Управление файлами cookie
Настройки
Cookies necessary for the correct operation of the site are always enabled.
Other cookies are configurable.
Other cookies are configurable.
Могут ли забрать единственное жилье при банкротстве физического лица: что говорит закон
В российских законах есть правило: единственное жилье за долги не забирают. Но на практике это работает не всегда. Если квартира в залоге — продадут. Если есть доля в другой недвижимости — могут отказать в защите. А если жилье переоформили на родственников перед банкротством — сделку оспорят.
В этом материале собрали основные положения закона, свежую судебную практику и примеры. Разбираемся, когда жилье защищено, а в каких ситуациях имущественный иммунитет не спасает.
В этом материале собрали основные положения закона, свежую судебную практику и примеры. Разбираемся, когда жилье защищено, а в каких ситуациях имущественный иммунитет не спасает.
Cодержание материала:
1. Что считается единственным жильем должника по закону
1.1. Какое жилье признается единственным согласно законодательству РФ
1.2. Какие критерии определяют единственное жилье при процедуре банкротства
1.3. Сохраняет ли доля в квартире статус единственного жилья
2. Могут ли отобрать единственное жилье при банкротстве физического лица
2.1. Имущественный иммунитет: защита единственного жилья должника
2.2. Ст. 213.25 закона о банкротстве: что говорит о единственном жилье
2.3. В каких случаях приставы не могут изъять жилье в ходе процедуры банкротства
3. Исключения: когда единственное жилье могут забрать за долги
3.1. Ипотечное жилье при банкротстве: особенности взыскания
3.2. Жилье в залоге: как происходит обращение взыскания
3.3. Роскошное жилье: может ли суд продать единственную квартиру должника
4. Как сохранить единственное жилье при банкротстве физического лица
4.1. Подготовка к процедуре банкротства: защита единственного жилья
4.2. Можно ли переписать квартиру на родственников перед банкротством
4.3. Оспаривание сделок с единственным жильем при банкротстве
5. Что происходит с единственным жильем супругов при банкротстве
5.1. Банкротство одного из супругов: судьба совместного жилья
5.2. Имущество супругов при банкротстве: раздел и исполнительский иммунитет
6. Практика судов: могут ли забрать единственное жилье за долги
6.1. Обзор судебных решений по вопросам единственного жилья должников
6.2. Последние изменения в законодательстве о защите единственного жилья
1.1. Какое жилье признается единственным согласно законодательству РФ
1.2. Какие критерии определяют единственное жилье при процедуре банкротства
1.3. Сохраняет ли доля в квартире статус единственного жилья
2. Могут ли отобрать единственное жилье при банкротстве физического лица
2.1. Имущественный иммунитет: защита единственного жилья должника
2.2. Ст. 213.25 закона о банкротстве: что говорит о единственном жилье
2.3. В каких случаях приставы не могут изъять жилье в ходе процедуры банкротства
3. Исключения: когда единственное жилье могут забрать за долги
3.1. Ипотечное жилье при банкротстве: особенности взыскания
3.2. Жилье в залоге: как происходит обращение взыскания
3.3. Роскошное жилье: может ли суд продать единственную квартиру должника
4. Как сохранить единственное жилье при банкротстве физического лица
4.1. Подготовка к процедуре банкротства: защита единственного жилья
4.2. Можно ли переписать квартиру на родственников перед банкротством
4.3. Оспаривание сделок с единственным жильем при банкротстве
5. Что происходит с единственным жильем супругов при банкротстве
5.1. Банкротство одного из супругов: судьба совместного жилья
5.2. Имущество супругов при банкротстве: раздел и исполнительский иммунитет
6. Практика судов: могут ли забрать единственное жилье за долги
6.1. Обзор судебных решений по вопросам единственного жилья должников
6.2. Последние изменения в законодательстве о защите единственного жилья
Что считается единственным жильем должника по закону
В РФ понятие «единственное жилье» напрямую не определено в виде статьи с заголовком. Но его смысл и статус описаны в нескольких статьях закона. Базовое правило такое: если у человека одна-единственная крыша над головой не в ипотеке — забирать за долги нельзя. Закон такое запрещает.
Однако ипотечное жилье — неприятное исключение. Даже если ипотечная квартира единственная, то все равно может уйти на реализацию. А если ипотека — не первый кредит у гражданина, риски потери жилья ещё выше: закон в первую очередь защищает интересы залогового кредитора.
Какое жилье признается единственным согласно законодательству РФ
ПК единственным жилплощадям относят:
◉ квартиру;
◉ жилой дом;
◉ часть дома;
◉ комната в коммуналке;
◉ комната в общежитии, если это не служебное жилье;
◉ жилое помещение по договору соцнайма.
◉ квартиру;
◉ жилой дом;
◉ часть дома;
◉ комната в коммуналке;
◉ комната в общежитии, если это не служебное жилье;
◉ жилое помещение по договору соцнайма.
Какие критерии определяют единственное жилье при процедуре банкротства
Суд, арбитражный управляющий и кредиторы проверяют не «по документам», а по фактическому проживанию и наличию альтернатив. Разберем пять критериев.
1
Факт проживания — живет ли должник по этому адресу. Выписка из домовой книги, показания, коммунальные платежи — каждое доказательство может быть принято судом.
2
Право собственности должника — нужно доказать, что это жилье гражданина, а не арендованное или родительское.
3
Отсутствие других жилых объектов, пригодных для проживания — даже дача или доля могут сыграть роль.
4
Назначение помещения — важно, чтобы это была жилплощадь, а не коммерческая или на время, как гараж, нежилой фонд или подсобка.
5
Статус залога — если объект заложен (ипотека), то не подпадает под защиту.
Рассмотрим на примере. Физическое лицо живет в квартире 38 квадратных метров, которая оформлена на него, и других жилых объектов у него нет. Но у него есть доля в дачном доме, оформленная как жилой дом. Суд признал, что у должника есть два жилых помещения, и отказал в защите основного жилья. Позиция такая: дача пригодна для жизни по критериям Минстроя.
Сохраняет ли доля в квартире статус единственного жилья
Это конфликтный и неоднозначный вопрос на практике.
1. Если у должника только доля в квартире, и он там проживает, то эта доля признается единственным жильем. Основание — та же ст. 446 ГПК РФ.
2. Если доля мала и не используется, то эту часть могут включить в конкурсную массу. Риски выше, если:
должник не проживает по этому адресу;
не платит за коммуналку;
использует как инвестицию и, например, сдает;
имеет другую жилплощадь.
Если у должника доля в одной квартире и целиком другая квартира, последняя не будет считаться единственной, даже если гражданин там прописан. То же — в обратную сторону.
Допустим, у Елены в собственности треть квартиры, где живёт её сестра. Сама Елена живет в квартире, которая зарегистрирована на мужа. При банкротстве суд посчитал, что та треть — не единственное жилье, так как фактически Елена площадью не пользуется и не проживает. Включили в конкурсную массу, и сестре пришлось переехать.
1. Если у должника только доля в квартире, и он там проживает, то эта доля признается единственным жильем. Основание — та же ст. 446 ГПК РФ.
2. Если доля мала и не используется, то эту часть могут включить в конкурсную массу. Риски выше, если:
должник не проживает по этому адресу;
не платит за коммуналку;
использует как инвестицию и, например, сдает;
имеет другую жилплощадь.
Если у должника доля в одной квартире и целиком другая квартира, последняя не будет считаться единственной, даже если гражданин там прописан. То же — в обратную сторону.
Допустим, у Елены в собственности треть квартиры, где живёт её сестра. Сама Елена живет в квартире, которая зарегистрирована на мужа. При банкротстве суд посчитал, что та треть — не единственное жилье, так как фактически Елена площадью не пользуется и не проживает. Включили в конкурсную массу, и сестре пришлось переехать.
Могут ли отобрать единственное жилье при банкротстве физического лица
Как правило, нет. Если жилье действительно единственное и не в залоге, его не заберут ни суд, ни конкурсный управляющий, ни пристав. Остановимся подробнее.
Имущественный иммунитет: защита единственного жилья должника
В рамках банкротства гражданина применяется «имущественный иммунитет». Это список активов, которые нельзя трогать, даже если долги большие и кредиторы настаивают. Среди них — жилое помещение, которое единственно пригодное для постоянного проживания. Неважно, это дом, квартира, часть дома или даже комната в общежитии. Важно другое: у человека не должно быть никакой альтернативной жилплощади.
Речь не идет о прописке — суд смотрит на доказанное пользование, наличие права собственности и отсутствие другого пригодного места для жизни.
Речь не идет о прописке — суд смотрит на доказанное пользование, наличие права собственности и отсутствие другого пригодного места для жизни.
Ст. 213.25 закона о банкротстве: что говорит о единственном жилье
Если у человека единственная квартира или дом, где тот живет, и это место не в залоге, никто не вправе забирать недвижимость. Даже если площадь дорогая, а кредиторы давят. Закон однозначно защищает такие случаи: продавать это жилье в рамках банкротства нельзя.
Но если речь об ипотечной квартире — ситуация меняется. Даже если это единственное жилье, его можно пустить с молотка. Банк — это залоговый кредитор, и права финансового учреждения в этом случае выше. И то, что человеку больше негде жить, не остановит продажу — закон встает на сторону банка.
Но если речь об ипотечной квартире — ситуация меняется. Даже если это единственное жилье, его можно пустить с молотка. Банк — это залоговый кредитор, и права финансового учреждения в этом случае выше. И то, что человеку больше негде жить, не остановит продажу — закон встает на сторону банка.
В каких случаях приставы не могут изъять жилье в ходе процедуры банкротства
Список условий, когда изъятие невозможно, закреплен в законе.
◉ У человека только одно жилье пригодное для жизни.
◉ Оно оформлено в собственности на должника и не находится в залоге.
◉ Нет доказательств, что у должника есть в собственности другая жилая недвижимость, например, дача, пригодная для проживания, доля в другой квартире или что-то другое.
◉ Гражданин живет в этом помещении, что доказывается коммунальными платежками, регистрацией, показаниями соседей и другим.
◉ Это жильё не относится к роскошному.
◉ У человека только одно жилье пригодное для жизни.
◉ Оно оформлено в собственности на должника и не находится в залоге.
◉ Нет доказательств, что у должника есть в собственности другая жилая недвижимость, например, дача, пригодная для проживания, доля в другой квартире или что-то другое.
◉ Гражданин живет в этом помещении, что доказывается коммунальными платежками, регистрацией, показаниями соседей и другим.
◉ Это жильё не относится к роскошному.
Допустим, Егор владеет квартирой 52 квадратных метра, живет один, и больше никакой недвижимости в собственности у него нет. Управляющий пытался доказать, что квартира ликвидная и может быть реализована. Суд отказал и указал на то, что жилье — единственное, не в залоге, и должник там живет.
Исключения: когда единственное жилье могут забирать за долги
Хотя базовое правило «единственное жилье трогать нельзя», есть четыре исключения, когда изымать допустимо. Это касается:
◉ ипотечной недвижимости как заложенного имущества;
◉ роскошных квартир или домов, которые не соответствуют разумным жизненным потребностям;
◉ квартиры, в которой хозяин не живет и, например, сдает в аренду;
◉ ситуаций, когда у гражданина есть другое жилье, пригодное для проживания, даже если жилплощадь формально оформлена на другого члена семьи.
◉ ипотечной недвижимости как заложенного имущества;
◉ роскошных квартир или домов, которые не соответствуют разумным жизненным потребностям;
◉ квартиры, в которой хозяин не живет и, например, сдает в аренду;
◉ ситуаций, когда у гражданина есть другое жилье, пригодное для проживания, даже если жилплощадь формально оформлена на другого члена семьи.
Ипотечное жилье при банкротстве: особенности взыскания
Разберем ситуацию на примере. Михаил — инженер из Самары, 42 года. В 2019 году купил однокомнатную квартиру 41 квадратных метров в ипотеку. Первоначальный взнос минимальный, платеж — 24 000 рублей в месяц. Через четыре года Михаил потерял работу, накопил просрочки по кредитам и оказался в цепочке микрозаймов. Долг — 1,8 млн рублей, из них по ипотеке оставалось выплачивать 1,3 млн.
Поскольку платить было нечем, а официального дохода не стало, Михаил подал заявление о признании себя банкротом. На момент процедуры в собственности у него было только это жилье — та самая ипотечная квартира. Проживал один, альтернативного жилья не имел, прописан был там же.
Несмотря на то что квартира оказалась единственным местом жительства, суд включил недвижимость в конкурсную массу. Потому что объект в залоге у банка. А закон говорит: если жилье в залоге, то не защищается как «единственное».
Суд назначил торги. Квартиру продали с молотка за 3,2 млн рублей. Первым делом деньги ушли банку как залоговому кредитору. Остаток пошёл другим кредиторам. Михаил в итоге остался без квартиры, но освободился от задолженностей, и после процедуры всё, что не было погашено от продажи, списали.
Поскольку платить было нечем, а официального дохода не стало, Михаил подал заявление о признании себя банкротом. На момент процедуры в собственности у него было только это жилье — та самая ипотечная квартира. Проживал один, альтернативного жилья не имел, прописан был там же.
Несмотря на то что квартира оказалась единственным местом жительства, суд включил недвижимость в конкурсную массу. Потому что объект в залоге у банка. А закон говорит: если жилье в залоге, то не защищается как «единственное».
Суд назначил торги. Квартиру продали с молотка за 3,2 млн рублей. Первым делом деньги ушли банку как залоговому кредитору. Остаток пошёл другим кредиторам. Михаил в итоге остался без квартиры, но освободился от задолженностей, и после процедуры всё, что не было погашено от продажи, списали.
Жилье в залоге: как происходит обращение взыскания
Залоговое жилье реализуется через торги, в рамках процедуры банкротства. Порядок такой:
1. суд утверждает залоговые требования;
2. назначается оценка имущества;
3. жилье выставляется на торги;
4. после продажи деньги сначала идут залоговому кредитору, например, банку.
1. суд утверждает залоговые требования;
2. назначается оценка имущества;
3. жилье выставляется на торги;
4. после продажи деньги сначала идут залоговому кредитору, например, банку.
Если деньги остаются, то части суммы делят между остальными кредиторами. Выселение из такого жилья проходит на общих основаниях как при обращении взыскания в обычном порядке. И даже если больше жить негде, суд не спасет. Если залог — значит, продадут.
Роскошное жилье: может ли суд продать единственную квартиру должника
Сама по себе дорогая квартира — это не повод отбирать у человека единственное жилье. Но если площадь или уровень комфорта заведомо превышают разумные потребности, то кредиторы или управляющий могут заявить об этом. Суды неохотно идут на такие меры, но прецеденты есть. Например:
◉ квартира площадью 250 м², в которой живет один житель;
◉ пентхаус в центре Москвы без других объектов недвижимости;
◉ загородный особняк с бассейном и охраной.
Если суд соглашается с доводами, жилье могут заменить на более скромное, а остаток от продажи направить кредиторам.
◉ квартира площадью 250 м², в которой живет один житель;
◉ пентхаус в центре Москвы без других объектов недвижимости;
◉ загородный особняк с бассейном и охраной.
Если суд соглашается с доводами, жилье могут заменить на более скромное, а остаток от продажи направить кредиторам.
Как сохранить единственное жилье при банкротстве физического лица
Если жилье единственное, пригодное для жизни и не в залоге, его можно и нужно сохранить. Но важно не только это. Суд будет смотреть на:
⊛ кто живет;
⊛ кто собственник;
⊛ есть ли другие объекты недвижимости;
⊛ не было ли с этим жильем странных операций до подачи заявления.
Главное — действовать заранее и грамотно, а не пытаться «спрятать» жильё, когда долги уже накоплены.
⊛ кто живет;
⊛ кто собственник;
⊛ есть ли другие объекты недвижимости;
⊛ не было ли с этим жильем странных операций до подачи заявления.
Главное — действовать заранее и грамотно, а не пытаться «спрятать» жильё, когда долги уже накоплены.
Подготовка к процедуре банкротства: защита единственного жилья
1
Сначала нужно проверить, как оформлено жилье. Недвижимость должна быть в собственности, не в доле, не в залоге, не в ипотеке.
2
Задокументировать проживание. Пригодятся платежки по ЖКХ, регистрация, показания соседей, показания счетчиков.
3
Проверить, не оформлена ли другая недвижимость. Иногда забывают про старую комнату в общежитии, долю, дачу, и это подставляет.
4
Не оформлять «фиктивные дарения» или «переводы» жилья на родственников. Это приведёт только к обратному эффекту — об этом ниже.
Можно ли переписать квартиру на родственников перед банкротством
Технически — да. Юридически — крайне опасно. Если за последние три года до подачи на банкротство гражданин:
◉ подарил жилье родственнику;
◉ продал по заниженной цене;
◉ переоформил в счет долга;
В этом случае арбитражный управляющий наверняка подаст иск о признании сделки недействительной. Суд расценит такую сделку как попытку вывести активы из конкурсной массы. Это касается даже «единственного жилья», если то было переоформлено перед банкротством.
◉ подарил жилье родственнику;
◉ продал по заниженной цене;
◉ переоформил в счет долга;
В этом случае арбитражный управляющий наверняка подаст иск о признании сделки недействительной. Суд расценит такую сделку как попытку вывести активы из конкурсной массы. Это касается даже «единственного жилья», если то было переоформлено перед банкротством.
Оспаривание сделок с единственным жильем при банкротстве
✓
Суд смотрит не только на договор. Если, к примеру, «продажа» оформлена за один рубль, а покупатель — племянник, который даже не въехал, это будет трактоваться как мнимая сделка.
✓
Срок в три года отсчитывается не с даты сделки, а с момента, когда управляющий узнал или должен был узнать о сделке. Если, например, он нашёл сделку в Росреестре через два года после подачи заявления, то срок на оспаривание у него всё ещё остался.
✓
Даже если сделка оформлена как продажа, но деньги по факту не передавались или были возвращены, это может быть квалифицировано как притворная сделка.
✓
Если должник продал квартиру за сумму ниже рыночной, и сделка повлекла ущемление прав кредиторов, суд может отменить, даже если покупатель — не родственник
✓
Если управляющий «промолчал», у конкурсных кредиторов остается право самим подать иск об оспаривании подозрительной сделки.
Что происходит с единственным жильем супругов при банкротстве
Если у одного из супругов запущена процедура банкротства, а у них есть совместное жилье, ситуация становится сложнее.
Банкротство одного из супругов: судьба совместного жилья
Главное правило: если жилье было приобретено в браке и оформлено на одного супруга, то считается совместным, независимо от того, за кем числится право на собственность. И если супруг становится банкротом, его доля в этом жилье попадает в конкурсную массу. Но это не значит, что заберут жилье целиком. Речь идет только о доле физлица с долгами.
Финуправляющий должен доказать в суде, что:
◉ квартира куплена в период брака;
◉ средства на покупку совместные;
◉ должник имеет долю, по умолчанию — ½.
Если суд с этим соглашается, долю включают в конкурсную массу. Далее её можно попытаться продать, чтобы направить деньги на погашение задолженности банкрота.
Финуправляющий должен доказать в суде, что:
◉ квартира куплена в период брака;
◉ средства на покупку совместные;
◉ должник имеет долю, по умолчанию — ½.
Если суд с этим соглашается, долю включают в конкурсную массу. Далее её можно попытаться продать, чтобы направить деньги на погашение задолженности банкрота.
Разберем на примере. Анна и Дмитрий состоят в браке, есть ребенок. В 2018 году пара купила квартиру на 68 кв. м. в ипотеку и оформили собственником только Анну. В 2024 году Дмитрий набрал долгов на 3,5 млн рублей, не смог платить и подал заявление о банкротстве. Анна утверждала, что квартира принадлежит только ей. Но финансовый управляющий доказал обратное.
Управляющий объявил торги по продаже доли Дмитрия. Но потенциальные покупатели понимали, что в квартире живет семья с ребенком, и доля — «мертвая». Торги не состоялись дважды — никто не захотел покупать долю. Управляющий подал в суд заявление: он просил исключить долю из конкурсной массы, поскольку та не подлежит продаже, и суд удовлетворил ходатайство. Долю вернули Дмитрию, а долги списали частично за счет других ценностей.
Управляющий объявил торги по продаже доли Дмитрия. Но потенциальные покупатели понимали, что в квартире живет семья с ребенком, и доля — «мертвая». Торги не состоялись дважды — никто не захотел покупать долю. Управляющий подал в суд заявление: он просил исключить долю из конкурсной массы, поскольку та не подлежит продаже, и суд удовлетворил ходатайство. Долю вернули Дмитрию, а долги списали частично за счет других ценностей.
Имущество супругов при банкротстве: раздел и исполнительский иммунитет
Практика судов: могут ли забрать единственное жилье за долги
Обзор судебных решений по вопросам единственного жилья должников
Суды подтверждают: нельзя продать единственное жилье в рамках банкротства, если площадь не в залоге. И когда квартира большая или дорогая, суды также часто встают на сторону должника. Аргумент: закон не ограничивает метраж и стоимость.
Последние изменения в законодательстве о защите единственного жилья
В 2025 году никаких новых законов о единственном жилье при банкротстве физлица не приняли. Схема работает по старым правилам. Последние изменения были внесены в ноябре 2023 года. Тогда уточнили: жилплощадь защищается если она единственная, пригодна для жизни и не в залоге. Если это ипотека, квартиру могут забрать и продать, даже если больше негде жить.
Суды по-прежнему ориентируются на ГК РФ и закон о банкротстве. Новых поблажек или ужесточений пока не было.
Суды по-прежнему ориентируются на ГК РФ и закон о банкротстве. Новых поблажек или ужесточений пока не было.
Однако, 18 июня 2025 года в Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан Президиум В С РФ отметил, что для ипотечных квартир возможно заключение локального плана реструктуризации (локальное мировое соглашение), которое дает возможность сохранить залоговую квартиру в случае, если у должника имеется третье лицо, которое сможет оплачивать за него ипотеку.