Банкротство с ипотекой в 2025 году: как сохранить жилье по новому закону

Ипотека и банкротство — два слова, от которых бросает в дрожь каждого заемщика. Что будет с единственной квартирой, если дела пойдут плохо? Заберут ли жилье, даже если там живут дети? До 2025 года ипотечное жилье при банкротстве считалось безвозвратно утерянным, однако часть законов стала мягче. О том, появились ли шансы сохранить квартиру при банкротстве и какие механизмы защиты теперь работают, рассказываем в этом материале.

Cодержание материала:

Что происходит с ипотечной квартирой при банкротстве физических лиц

Если у гражданина есть ипотека и он проходит процедуру банкротства физлица по Федеральному закону № 127-ФЗ, то ипотечная квартира автоматически попадает в конкурсную массу должника, так как недвижимость в залоге у банка. Финансовый управляющий обязан продать недвижимость для расчётов с кредиторами.

Банк в этой ситуации выступает залоговым кредитором — у него приоритет перед остальными. Деньги от продажи пойдут именно ему, а если останется остаток долга, тот будет списан в случае добросовестного поведения должника и если нет оснований для отказа в освобождении от задолженностей.

Является ли ипотечное жилье единственным: какое последствие

Ипотечная квартира не считается единственным жильем в смысле неприкосновенности. Согласно статье 446 ГПК РФ, взыскание не обращается на единственное пригодное для проживания жилье, но только если оно не в залоге. Если квартира в ипотеке, то:

◉ не попадает под эту защиту;
◉ может быть продана даже если это единственная недвижимость семьи;
◉ наличие проживающих там несовершеннолетних детей, инвалидов или беременных женщин не учитывается — если квартира заложена, суд даст разрешение на продажу.

Позиция подтверждена:

⊛ Пленумом В С РФ № 48 от 13.10.2020;
⊛ обзорами практики ВС РФ по банкротству физических лиц;
⊛многочисленными делами, где суд разрешает продажу ипотечной квартиры, несмотря на статус единственного.

Могут ли забрать квартиру в ипотеке при банкротстве

В 90% случаев квартиру будут забирать.

!

Квартира в ипотеке — это обеспечение по кредиту, и закон дает банку право на продажу, если заемщик обанкротился.

!

В рамках процедуры банкротства финансовый управляющий обязан включить ипотечную квартиру в конкурсную массу.

!

Даже если человек живет там с детьми суд не вправе оставить залог за должником, если иное не предусмотрено мировым соглашением или досрочным погашением кредита.

!

Как только квартира продана, право собственности прекращается, и люди обязаны освободить жилье. На практике дольщикам и банкам дают время на переезд, но никаких гарантий проживания нет.

Законодательные основы сохранения ипотечного жилья

На июль 2025 года имеется лишь один механизм сохранения ипотечного жилья в процедуре банкротства, но шанс сохранения всё еще остается низок. Однако есть четыре варианта в досудебной плоскости.

1

Рефинансирование — если есть силы закрыть ипотеку до банкротства. Например, за счет родственников или продажи другого имущества можно снять обременение. Тогда квартира — не залоговая и теоретически может быть признана неприкосновенной.

2

Выкуп залога третьим лицом до торгов. Например, если супруг, родитель или родственник готов внести рыночную сумму за квартиру, управляющий может дать разрешение на внесудебную сделку при соблюдении определенных условий. Это непросто, требует согласия банка и полного соблюдения процедуры, чтобы сделку не признали мнимой.

3

Заключение мирового соглашения с банком до завершения реализации имущества. Это редкая, но возможная практика. Например, банк соглашается не продавать квартиру, а реструктурировать долг при конкретных условиях.

4

Не доводить дело до банкротства. Если ипотека — единственный крупный долг, а доход хотя бы частично покрывает платежи, лучше рассмотреть реструктуризацию, кредитные каникулы или другие меры без банкротства.

Как сохранить квартиру в ипотеке при оформлении банкротства

Если человек собирается пройти процедуру личного банкротства с ипотекой, но при этом хочет сохранить квартиру, это возможно, но крайне непросто. Главная проблема в том, что ипотека — это залог, и закон обязывает финансового управляющего реализовать заложенное имущество, чтобы удовлетворить требования банка.

Однако в ряде случаев квартира может остаться у должника, если заранее провести правильные юридические и финансовые шаги. Главное — начать готовиться ещё до подачи заявления о банкротстве.

Законные способы сохранить ипотечную квартиру

Рассмотрим пять легальных сценариев, которые помогают сохранить имущество при банкротстве. Это не 100% гарантия, но при грамотной подготовке, наличии ресурсов и юридического сопровождения могут сработать.

1

Погашение ипотечного долга до подачи на банкротство
Нужно закрыть ипотеку досрочно, снять обременение и тем самым вывести жилье из залога до того, как гражданин обратился в суд. Работает, если:

◉ есть деньги у самого должника или помощь от родственников;
◉ долг небольшой, а объект важен — например, это жилье является единственным или в нем проживают недееспособные лица, без возможности сменить место жительства.

Но нужно учитывать риск. Если сразу после погашения человек подаёт на банкротство, сделку могут признать «подозрительной» и вернуть жилье в конкурсную массу. Нужно обосновывать экономическую логику и отсутствие умысла.

2

Продажа ипотечной квартиры до банкротства
Должник сам продает квартиру, гасит ипотеку, и на момент подачи заявления жилье уже не в собственности, а остатки средств используются по целевому назначению. Работает, если:

◉ сделка «чистая»;
◉ покупатель — добросовестный;
◉ цена — рыночная;
◉ деньги от продажи направлены на закрытие долга.

Важно провести сделку не ранее, чем за год до подачи на банкротство, чтобы избежать оспаривания.

3

Квартира в ипотеке, но оформлена на другого собственника
В таком случае ипотека оформлена на одного супруга, а собственность — на другого. Например, по брачному договору. Или квартира находится залоге у банка, но формально принадлежит не банкроту. Это работает, если:

◉ супруг не участвует в банкротстве;
◉ режим имущества — раздельный;
◉ суд не признает фиктивность такой схемы.

Однако арбитражный управляющий проверит каждое обстоятельство и может попытаться оспорить переход прав, если найдет признаки искусственного вывода активов.

4

Временное сохранение через отсрочку реализации
В некоторых делах финансовые управляющие идут навстречу семье должника и откладывают продажу залогового имущества, если должник предлагает продолжить выплаты банку. Например, при наличии маленьких детей или инвалидов. Но это — не правило, а скорее компромиссная практика при активном участии юриста.

5

Военная ипотека
Если квартира куплена по военной ипотеке (НИС), то она не равна гражданской ипотеке. Жильё находится в залоге у государства через Росвоенипотеку. Продать его без согласия Минобороны нельзя. Судебная практика 2023−2025 годов показывает:

такие квартиры часто исключают из конкурсной массы;
суды учитывают, что жилье куплено на бюджетные средства, и должник не может им свободно распоряжаться.

Если гражданин — участник НИС, не стоит подавать на банкротство без юриста, знакомого со спецрежимом. Нюансов в процессе больше, чем кажется.

Однако это не все. Существует еще два способа, и на них остановимся отдельно ниже.

Погашение долга третьим лицом: шанс сохранить недвижимость

Допустим, человек в процессе банкротства, а его квартира включена в конкурсную массу. Тогда родственники или близкие могут предложить выкуп заложенной квартиры до торгов, внести деньги через управляющего и тем самым сохранить жилье в семье. Такие выкупы признаются легальными, если не нарушают интересы других кредиторов.

Сценарий выглядит так:

квартира оценена финуправляющим;
банк и управляющий согласны на досудебный выкуп;
третье лицо официально покупает объект, деньги отправляются банку;
недвижимость переоформляется на покупателя, и жилье хоть и меняет собственника, но сохраняется.

Это законно, если:

цена соответствует рыночной;
платеж прошёл официально;
сделка не направлена на сокрытие имущества.

Мировое соглашение как способ сохранить ипотеку

Редкий, но возможный путь — заключить мировое соглашение с банком в рамках процедуры банкротства. Это соглашение между должником, банком и управляющим, где прописываются альтернативные условия погашения долга. Например:

◉ сохранить квартиру за должником;
◉ реструктурировать долг: снизить платеж, продлить срок или изменить график;
◉ отказаться от реализации объекта в обмен на стабильные платежи.

Условия должны устраивать каждого участника процесса и быть одобрены судом. Если суд утвердит соглашение, процедура банкротства прекращается. Такие соглашения заключаются, если:

⊛ долг не просрочен критически;
⊛ есть предсказуемый доход или поручитель;
⊛ банк понимает, что продажа квартиры не даст полной компенсации.

Новый закон о банкротстве с ипотекой: изменения в 2025 году

В первой половине 2025 года вступили в силу точечные изменения в Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которые касаются в том числе ипотеки и жилья должника. Они не перевернули практику с ног на голову, но уточнили ряд спорных моментов, связанных с реализацией заложенного имущества и защитой жилья в процессе банкротства.

Несмотря на ожидания рынка, в 2025 году не принят отдельный закон о сохранении единственного жилья в ипотеке. Принципы остались прежними — залоговая квартира при банкротстве подлежит реализации. Но в редакции ФЗ № 127-ФЗ от 01.03.2025 появились нюансы по процедуре оценки, уведомления, досудебного выкупа и мировых соглашений.

Ключевые изменения в законе о сохранении ипотеки при банкротстве

Оценка ипотечного жилья перед продажей;Часто по кадастровой или усредненной оценке, без обязательной экспертизы;Обязана проводиться независимым оценщиком. Устанавливается рыночная цена, закрепляется актом;Исключает занижение стоимости на торгах. Должник и его семья могут понимать реальную цену и участвовать в выкупе Выкуп квартиры до торгов;Не был четко урегулирован. Использовались «серые схемы» выкупа через родственников;Введён приоритетный выкуп залоговой квартиры самим должником или его родственниками до начала торгов;Официальный способ сохранить жилье без конфликта с банком и управляющим при соблюдении условий Временная отсрочка реализации жилья;Суд не мог повлиять на сроки реализации залогового жилья;Суд вправе отложить продажу на срок до полугода, если есть социально значимые обстоятельства;Дает время на переезд, поиск альтернативы, переговоры с банком Мировое соглашение по ипотеке;Применялось редко, не было регламентации. Судьи опасались нарушить интересы кредиторов;Закон прямо разрешает включать условия о сохранении жилья и реструктуризации долга в мировое соглашение;Упрощает заключение гибких договоренностей между должником, банком и управляющим. Дает шанс сохранять жилье в случае лояльности банка

Как влияют изменения на возможность сохранить единственное жилье

К сожалению, революции не произошло. Как и прежде, ипотечная квартира не считается защищенной как «единственное жильё». Но появились два окна возможностей.

Законный механизм выкупа заложенной квартиры до торгов. Раньше это приходилось «придумывать», теперь можно идти по прямому пути, зафиксированному в законе.
Право на временную отсрочку. Это помогает должнику подготовиться: найти деньги, договориться с банком, либо решить вопрос переселения.

Президиум ВС РФ в своем обзоре судебной практики от 18.06.2025 года высказался касательно залогового жилья. Теперь практика применения мирового соглашения, заключаемого между должником и держателем залогового имущества учитывает не только интересы самого кредитора, но и должника., а главное, судам дана возможность заключать такие соглашения, не смотря на нежелание банков идти на уступки. В настоящее время достаточно составить грамотное, обоснованное мировое соглашение с учетом всех тонкостей закона, которое не будет нарушать интересы какой-либо из сторон. Но для этого желательно обратиться к специалисту, так как должники не всегда могут оценить все риски. И хоть защита жилья как таковая не введена, появились прозрачные инструменты сохранения, если действовать заранее. Суд не может просто так оставить квартиру за должником, но теперь вправе не только отложить продажу, где родственники обязуются выкупить квартиру на понятных условиях, но и заключить мировое соглашение с залоговым кредитором, несмотря на наличие других займодателей должника.

Процедура банкротства физических лиц с ипотекой: пошаговая инструкция

Как подать на банкротство, если имеешь ипотечный кредит

Шаг 1. Оценка условий

Даже если ипотека — единственный крупный долг, банкротство допустимо. Можно подать заявление о банкротстве, если иметь:

⊛ сумму задолженностей > 500 000 рублей;
⊛ просрочку 90 дней и больше;
⊛ нулевые доходы.

Если гражданин хочет подать на банкротство, то взять новый кредит даже «на перекрытие» или «временно» — это ошибка. Суд и управляющий могут сделать проверку, сколько времени прошло между займом и заявлением. Если меньше трёх месяцев, то кредит признают фиктивным, а должника — недобросовестным.

Шаг 2. Подготовка документов

Нужно собрать:

◉ копию ипотечного договора;
◉ справки из банка о долге, просрочке и начисленных %;
◉ выписку из ЕГРН по квартире;
◉ справки о доходах, ИНН, СНИЛС, паспорт, ИП (если есть) сведения о расходах;
◉ бумаги по другим кредитам и задолженностям;
◉ оценку имущества, в том числе ипотечной квартиры;
◉ квитанцию об оплате госпошлины (300 рублей) и вознаграждения финансовому управляющему (25 000 рублей).

Шаг 3. Подача заявления в арбитражный суд

Подается по месту регистрации. Заявление можно подать через ГАС «Правосудие» или лично. В заявлении указывается:

⊛ наличие залогового имущества (ипотека);
⊛ сведения о банке-кредиторе;
⊛ обстоятельства невозврата.

Шаг 4. Назначение финансового управляющего

Суд назначает финуправляющего, который будет:

◉ анализировать доходы, расходы и имущество;
◉ работать с кредиторами;
◉ управлять ипотечной квартирой.

Шаг 5. Включение залогового имущества в конкурсную массу

Ипотечная квартира будет:

◉ оценена независимо, с рыночной стоимостью;
◉ предложена к торгам;
◉ предварительно предложена к выкупу третьим лицам с приоритетом для семьи должника.

Если должник или родственник внесут рыночную сумму до торгов, квартира может быть выкуплена и не уйдет с молотка.

Шаг 6. Завершение процедуры

После завершения:

ипотечная квартира будет либо реализована, либо выкуплена;
остаток долга перед банком списывается, если средств от продажи не хватило;
остальные долги, не относящиеся к исключениям (алименты, вред, моральный ущерб), также списываются.

Нужно учитывать, что с 8 августа 2024 года вступили в силу изменения в порядок рассмотрения споров по исключению ценностей из имущественной массы. Теперь суд рассматривает такие споры единолично — без заседания и вызова участников. Для ипотечных квартир это критично: если должник хочет доказать, что жилье не подлежит продаже, нельзя рассчитывать на очное разбирательство.

— Согласно закону

Особенности дела о банкротстве с ипотечным жильем

Особые случаи: банкротство с ипотекой семей с детьми

На первый взгляд наличие детей кажется смягчающим фактором. Но по факту, залог — приоритет, и сама по себе семья с детьми не защищена от потери квартиры в процедуре банкротства.

Дополнительные возможности сохранения жилья для семей с детьми

Тем не менее, в 2025 году появились механизмы, которые дают семьям хоть небольшой, но шанс сохранить ипотечное жилье. Главное — действовать заранее и грамотно.

Государственная поддержка при банкротстве с ипотекой для семей

Прямой господдержки в рамках процедуры банкротства пока нет. Но есть смежные меры, которые облегчают ситуацию.

1. Субсидии на оплату ипотечных платежей. Программа Минфина и ДОМ. РФ действует для семей с двумя и более детьми и помогает получить субсидии до 450 000 на погашение ипотеки. Субсидия не применяется в стадии банкротства, но может быть использована до подачи заявления, чтобы сократить долг.

2. Материнский капитал. Семья вправе направить маткапитал на частичное погашение ипотеки или использовать как часть суммы при выкупе квартиры родственниками. Кроме того, капитал не подлежит взысканию при становлении банкротом.

3. Социальная защита и жилье от муниципалитета. Если семья с детьми остается без жилья после реализации ипотечной квартиры, органы соцзащиты обязаны поставить на учет как нуждающихся в жилье, в порядке очереди предоставить муниципальное жилье и, при наличии инвалидов, — обеспечить отдельное решение по программе «Доступная среда».

Могут ли списать ипотечный долг при банкротстве

Если квартира продана через торги или выкуп, а вырученных средств не хватило на полное погашение ипотеки, остаток долга перед банком списывается после завершения процедуры банкротства.

В каких случаях возможно списание ипотечных кредитов

◉ Квартира реализована: продана или выкуплена.
◉ Банк включен в реестр кредиторов как залоговый кредитор.
◉ После реализации остался непогашенный остаток.
◉ Суд признал банкротство завершенным с освобождением от обязательств.

Если квартира еще не реализована, то списывать не будут.