Акт приема-передачи квартиры по ДДУ в 2025 году: полный гайд для дольщиков с учётом новых законов

Многие думают, что для регистрации права собственности на квартиру в новостройке достаточно договора долевого участия (ДДУ). Но это не так. Чтобы получить выписку из ЕГРН и стать хозяином квартиры необходимо подтвердить факт передачи вам квартиры. Для этого и нужен акт приема-передачи или передаточный акт.

Что такое такое акт приема-передачи? Акт приема-передачи имущества — это финальный документ, который фиксирует два момента передачи.

С юридической точки зрения с момента подписания акта обеими сторонами обязательства по договору долевого участия (ДДУ) считаются исполненными. Вы забрали квартиру у застройщика: он организовал передачу ключей, вы — получили. С этой даты риск случайной гибели имущества (например, от пожара) переходит на хозяина, вы начинаете платить за ЖКУ и можете оформлять право собственности.

По сути, акт о приемке — это рубеж. До его подписания за недостатки квартиры отвечает застройщик. После — вы, за исключением тех случаев, которые покрываются гарантией. Поэтому подходить к подписанию передаточного акта нужно с холодной головой.

Акт приема-передачи — это серьезный юридический документ. Закон четко не устанавливает структуру, и акт составляется в простой письменной
форме. Однако есть шесть пунктов, которые должны быть в акте. Отсутствие таких положений — повод задать вопросы и потребовать внести изменения.

Название, дата и место
Например, «Акт приема-передачи квартиры. г. Москва, 15 сентября 2025 года».

Данные сторон
Акт составляется с полными ФИО и паспортными данными дольщиков. Полное наименование, ИНН, ОГРН застройщика и ФИО представителя с основанием его полномочий. Например, доверенность.

Основание
Ссылка на ваш договор долевого участия (ДДУ) с номером и датой.

Описание объекта
Также важно включить в акт приема-передачи полный строительный адрес, номер передаваемой квартиры, этаж и количество комнат. Но самое главное — итоговая площадь по результатам обмеров БТИ.

Статус расчетов
Фраза о том, что вы полностью оплатили стоимость квартиры и финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

Результаты осмотра квартиры
Либо фиксация отсутствия претензий, либо (что более реалистично) ссылка на смотровой лист (дефектную ведомость), где перечислены найденные недостатки и указан срок их устранения застройщиком.

Так выглядит примерный образец акта-приема передачи.

Обычно акт любят дополнять хитрыми фразами вроде «дольщик удовлетворён качеством в полном объёме» или «претензий, в том числе по срокам передачи, не имеет».  Так, если застройщик просрочил сдачу, а вы планируете взыскивать неустойку, не подписывайте акт с такой формулировкой и требуйте ее исключить.

Приемка квартиры в новостройке — важный момент передачи недвижимости: перед тем как подписывать передаточный акт от застройщика по договору купли-продажи квартиры нужно тщательно проверить качество работ и зафиксировать все недочёты.

Приемка квартиры — это не хаотичное блуждание по квартире. Это четкая процедура.

По итогам осмотра у хозяина три пути.

◉ Подписать акт приема-передачи без замечаний, если состояние квартиры идеально, что достаточно редко.

◉ Подписать акт передачи вместе со смотровым листом, где зафиксированы недостатки и согласован срок их устранения. Это самый частый и разумный вариант.

◉ Отказаться от подписания акта приема-передачи при покупке, если недостатки существенные. Такие проблемы делают квартиру непригодной для проживания или их устранение требует несоразмерных расходов и времени. Например, разбито окно зимой, нет отопления или не работает канализация.

В 2025 году продолжает действовать ряд правил, изначально введенных как временная мера поддержки строительной отрасли. Правительство Р Ф продлило особенности передачи объектов дольщикам. Ключевое изменение, которое касается вас напрямую: при обнаружении недостатков вы не можете сразу требовать денежную компенсацию или обращаться в суд.

Алгоритм действий при наличии дефектов в 2025 году чётко регламентирован:

⊛ вы составляете акт с перечнем недостатков;
⊛ застройщик обязан устранить их в течение 60 календарных дней — этот порядок продлён на весь 2025 год (продление Постановления № 2380 через № 1917);
⊛ и только если он этого не сделал или сделал некачественно, вы получаете право обратиться в суд.

Проще говоря, законодатель дал застройщикам второй шанс и обязал дольщиков сначала требовать именно ремонта, а не денег. Это важно учитывать при планировании действий.

Бывает, что дольщик уклоняется от приемки. Например, не хочет принимать квартиру с недостатками или просто не выходит на связь. В этом случае закон даёт застройщику право составить односторонний акт. Это возможно при соблюдении двух условий.

Квартира будет считаться переданной вам со всеми недостатками. Доказать потом, что кривые стены или неработающая вентиляция были ещё до вас, будет практически невозможно. Все риски и расходы на содержание лягут на вас, а вы об этом можете даже не знать. Поэтому игнорировать приглашение на приемку — худшая из стратегий.

Подписанный акт не означает, что застройщик больше ничего не должен дольщику. С этого момента начинает действовать гарантия.

◉ 5 лет — на конструкцию дома (стены, фундамент и крышу). Если в стене пошла трещина — это гарантийный случай.
◉ 3 года — на инженерное и технологическое оборудование. Например, системы отопления, водоснабжения, электрика, вентиляция, окна и двери.

Если потек радиатор или сломался стеклопакет — это гарантийный случай.

Шаг 1. Зафиксируйте дефект

Как только вы заметили проблему — например, по стене пошла трещина, от окна дует, хотя оно закрыто — первым действием должна быть фиксация.

Сделайте подробные фото и видео. Снимите дефект с разных ракурсов, общим и крупным планом, добавьте видео. На съемке должна быть видна дата, поэтому нужно включить эту опцию в настройках камеры телефона.

Составьте акт осмотра. Это можно сделать даже в свободной форме, но лучше с участием представителей управляющей компании (УК). Пригласите их, чтобы они тоже зафиксировали проблему. Акт от УК — весомый аргумент.

Шаг 2. Составьте претензию и вручите застройщику

Теперь нужно официально уведомить застройщика. Никаких звонков менеджеру или сообщений в чат. Только официальная письменная претензия.

По закону (ст. 7 ФЗ-214) вы можете потребовать три вещи на выбор. Первая — безвозмездное устранение недостатков в разумный срок. Вторая — соразмерное уменьшение цены договора, то есть возврат части денег. Вариант сложный, так как размер соразмерности придётся доказывать экспертизой. Третья — возмещение своих расходов на устранение недостатков. Это подходит, если вы уже сами всё починили и у вас есть чеки.

К требованию приложите копии акта осмотра, фотографии и видео, а также укажите срок для ответа на претензию — например, 10 календарных дней.

Шаг 3. Ожидайте реакции застройщика

⊛ Если застройщик получил претензию, он должен организовать осмотр дефекта с участием представителя, чтобы убедиться, что это гарантийный случай.

⊛ Если застройщик согласен, то он составит акт, где признает наличие дефекта, а также согласует сроки устранения. Работы должны быть выполнены за его счёт. После завершения вы должны подписать акт о том, что дефект устранен и претензий вы не имеете.

⊛ Если застройщик не согласен или утверждает, что вы сами сломали окно или что трещина появилась из-за неправильной эксплуатации, начинается досудебный и судебный этап.

Шаг 4. Независимая экспертиза и суд (если мирно не вышло)

В суде в 2025 году можно требовать только возмещения фактически понесённых расходов на устранение дефектов, если есть подтверждающие документы — акты оплаченных работ и чеки. Требования о неустойке, штрафе 50% и соразмерном уменьшении цены за период 2025 года не удовлетворяются.

Разберём топ-5 ошибок, которые совершают дольщики.

Что делать, если площадь квартиры оказалась меньше, чем в ДДУ?
Если расхождение больше 5%, дольщик вправе расторгнуть ДДУ. Если меньше — можно требовать соразмерного уменьшения цены договора и возврата части денег. Но внимательно читайте ДДУ: там может быть пункт, что расхождение в пределах, например, 1 кв. м не является основанием для перерасчета.

Может ли дольщик не подписывать акт, если нашел царапину на подоконнике?
Нет, не может. Царапина — это несущественный недостаток. Вы обязаны принять недвижимость, но зафиксировать этот дефект в смотровом листе и потребовать устранения или компенсации. Отказ от приемки из-за мелочей суд признает необоснованным.

Застройщик заставляет сначала подписать акт, а потом идти на осмотр. Это законно?
Категорически нет. Это прямое нарушение ваших прав. Алгоритм один: сначала осмотр, фиксация недостатков, и только потом — принятие решения о подписании акта.

Что делать, если застройщик не устраняет недостатки в срок, указанный в смотровом листе?
Направлять ему официальную претензию и, если реакции нет, обращаться в суд с требованием обязать устранить дефекты или взыскать с него стоимость их устранения. С учётом правил 2025 года, это основной путь.