К выбору и оформлению недвижимости необходимо подходить с серьезностью: тщательно изучать документы и проверять чистоту юридической сделки. Недобросовестные застройщики используют различные варианты обмана. В результате дольщики теряют время, деньги и могут даже остаться без квартиры. Поэтому целесообразно воспользоваться услугами опытных юристов. Эксперты выделяют несколько самых распространенных мошеннических схем.
Тотальный обман: дольщик не получает квартиру
Единственный официальный документ, согласно которому застройщик обязан передать в собственность недвижимость, — ДДУ. При этом необходимая сумма отдается не сразу. Если строительная организация настаивает на внесении денег, то целесообразно отказаться от ее услуг. Различные векселя или предварительный договор не гарантируют получения квартиры. Опытные юристы рекомендуют обратить внимание на четыре момента: Только после государственной регистрации договор долевого участия вступает в законную силу. Если ДДУ не прошел процедуру, то застройщик может повторно продать квартиру другому гражданину. Если предлагается подписать договор займа, то необходимо отказаться. Документ не подразумевает передачу квадратных метров в собственность. Не стоит вносить сумму под вексель. Не надо подписывать инвестиционный договор. Документ свидетельствует о том, что дольщик согласен быть инвестором и готов понести риски. В таком случае покупатель может остаться и без квартиры, и без денег, если строительство будет по определенным причинам не завершено. Подписывать договор о долевом участии может только застройщик, а не подрядчик или инвестор. Чтобы избежать рисков, целесообразно заказать юридический анализ или самостоятельно проверить строительную компанию.
Нарушение сроков
Средний период задержки сдачи объекта в эксплуатацию составляет год. Застройщик нередко сообщает заведомо ложные сроки ради собственной выгоды: увеличение продаж и повышение стоимости квадратных метров. Согласно действующему законодательству, включая № 214-ФЗ от 2004 года, на строительную компанию должны быть наложены штрафные санкции. Но застройщики нашли много вариантов минимизировать риски: передают ключи от квартиры взамен на подписание договора о переносе даты сдачи объекта, вывод активов и т. д. Рекомендуется проанализировать деятельность и сроки строительства компании. Если застройщик допускал просрочку, то вероятность повторного инцидента высокая. Часто в документах строительная организация указывает ориентировочные сроки или не конкретизирует дату сдачи объекта в эксплуатацию. От подписания таких бумаг целесообразно отказаться и быть внимательным при изучении пунктов.
Доплата за квадратные метры
Нередко дольщик на этапе строительства рассчитывает получить квартиру с определенной площадью, а после завершения строительства она увеличивается. Эксперты отмечают, что возведение многоэтажного дома — процесс сложный. Поэтому невозможно на этапе разработки проектного решения точно рассчитать площадь помещений. Только после обмера квартиры специалистами БТИ строительная компания может предъявить счет дольщику. Но застройщики идут на уловки. Чтобы избежать обмана, необходимо учитывать три нюанса: Рекомендуется изучить ДДУ, в котором должен указываться вид материалов для перегородок и стен. Коммуникации: канализационные, водопроводные и другие инженерные системы, не должны входит в общую площадь недвижимости. Согласно статье 15 части пятой ЖК РФ лоджии и балконы не учитываются при замере площади квартиры. Целесообразно самостоятельно проверить и измерить недвижимость. При несоответствии фактической площади размерам, указанным в документах, дольщику следует обратиться в суд.
Дефекты и составление одностороннего акта приемки
Качество строительства особенно в сегменте бюджетного жилья значительно упало. Поэтому будущий владелец квадратных метров должен быть готовым к тому, что обнаружит недостатки. При наличии дефектов дольщик согласно № 214-ФЗ имеет право не подписывать акт приемки-передачи и потребовать ликвидировать замечания. Но действующее законодательство защищает не только покупателей недвижимости, но и застройщиков. Если дольщик не подписывает документ по приемке в течение двух месяцев с даты, то застройщиком составляется односторонний акт. Строительные компании используют эту норму в своих целях. И на практике может возникнуть следующая ситуация:
будущий владелец приглашается для осмотра недвижимости и обнаруживает недостатки;
представитель застройщика предоставляет дольщику бланк акт осмотра, в который вносятся выявленные недочеты. Документ подписывают обе стороны;
сотрудник сообщает будущему владельцу, что его пригласят на повторный осмотр после устранения дефектов;
вместо уведомления через пару месяцев приходит односторонний акт. Застройщик утверждает, что человек, который подписался в акте осмотра, не работает в компании, а дольщик от приемки уклонился. Поэтому он не имеет право требовать устранить недостатки.
Иногда организации рассылают письма с информацией о завершении строительства и приглашают на просмотр квартиры. Дольщик звонит застройщику для уточнения даты и времени осмотра. Консультант строительной компании предлагает записаться через пару месяцев, так как на текущий момент много желающих или по другой причине. В результате сроки проходят, и дольщик получает односторонний акт. Рекомендуется после получения письменного уведомления о завершении строительства в течение десяти дней осуществить осмотр квартиры на предмет наличия дефектов.
Не выполнены обещания по благоустройству придомовой территории
Долгожданное завершение строительства может стать причиной большого разочарования. Застройщик утверждал, что озеленит территорию, оборудует детские площадки и организует парковки, но обещания не выполнены. Необходимо внимательно изучить договор. Даже если в проекте предусмотрено благоустройство, а в договоре этот пункт отсутствует, то дольщик проиграет суд. Целесообразно в таких ситуациях ознакомиться с контрактом между застройщиком и администрацией города. Если в договоре указано, что строительная компания должна благоустроить территорию около многоквартирного дома, то в ближайшем будущем это письменное обещание должно быть выполнено. Проблемы с оформлением прав собственности При покупке квартиры в новостройках часто встречаются проблемы, которые связаны с официальным оформлением права собственности. Они возникают по вине застройщика. Например, строительная компания не поставила недвижимость на кадастровый учет. Самостоятельное оформление в индивидуальном порядке — дорогостоящая процедура. Чтобы избежать проблем, рекомендуется обратиться к опытным юристам для сопровождения сделки по недвижимости.
Навязывание дополнительных услуг и управляющей организации
При заключении договора долевого участия будущему владельцу недвижимости предлагается воспользоваться дополнительным сервисом за плату. Дольщик имеет законное право отказаться от услуг и потребовать исключить их из контракта. После подписания ДДУ, отказаться от дополнительного сервиса практически невозможно. При подписании акта приемки-передачи строительная компания может попытаться обязать покупателя квадратных метров заключить договор с управляющей организацией. Только после подписания документа застройщик обещает передать ключи. В таких ситуациях без помощи грамотного юриста не обойтись. Существует много способов обмана дольщиков застройщиками. Чтобы избежать проблем, необходимо воспользоваться помощью профессионалов. При желании сэкономить на юридических услугах, в значительной степени возрастает риск потери денег и времени. Так как изучение документов и оформление сделки по недвижимости — процессы, которые требуют опыта и знаний. Компания «Согласно Закону» специализируется на защите прав дольщиков и позиционируется как серьезная и ответственная организация. Для получения грамотных ответов на интересующие вопросы и дополнительной информации следует связаться с консультантами. Оперативность, высокий уровень профессионализма и индивидуальный подход — преимущества компании.